Aktuelles


Mittwoch, 14. November 2018

Laub fegen

Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen. Ähnlich wie bei Schnee und Eis muss der Anlieger, das heißt der Eigentümer oder Vermieter, das Laub wegräumen bzw. wegfegen. Der Vermieter kann mit diesen Aufgaben den Hausmeister oder eine Firma beauftragen. Er kann aber auch diese Verpflichtung per Mietvertrag an die Mieter des Hauses weitergeben. Voraussetzung dafür ist immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Verpflichtung, Laub zu fegen bzw. zu räumen, besteht, weil Unfallgefahren – also das Risiko, auszurutschen – für Passanten reduziert oder verhindert werden sollen. Das bedeutet auch, dass immer dann Laub zu fegen ist, wenn es objektiv nötig ist. Das kann der Fall sein, wenn der gesamte Bürgersteig hoch verlaubt ist oder wenn es nach einem starken Regenfall extrem rutschig ist.

Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.



Mittwoch, 14. November 2018

Möbliert

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Einzige Ausnahme: Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, zum Beispiel an Monteure am Ort der Montage oder als Ferienwohnung bzw. für die Dauer einer Messe oder einer Kur. Das Gleiche gilt, wenn es sich bei den vermieteten Wohnräumen um ein oder mehrere möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters handelt.

In allen anderen Fällen spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Wohnung mit oder ohne Mobiliar vermietet. Beim Abschluss des Mietvertrages muss er das Gesetz zur Mietpreisbremse beachten, er darf normalerweise nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern. Zum Teil sind Einrichtungen, wie zum Beispiel eine Einbauküche im Mietspiegel als wertsteigerndes Merkmal für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete schon berücksichtigt. Für eine vollständig möblierte Wohnung kann der Vermieter aber zusätzlich einen Möblierungszuschlag fordern. Dessen Höhe hängt vom aktuellen Zeit- oder Nutzungswert ab (LG Hamburg 316 S 81/15; LG Berlin 61 S 168/02).
Bei vier Jahre alten Einrichtungsgegenständen, die ursprünglich zum Preis von 2.000 Euro neu angeschafft wurden, kann man nach vier Jahren von einem Zeitwert in Höhe von rund 1.200 Euro ausgehen. Der ist dann monatlich, so das Landgericht Berlin (63 S 365/01) mit zwei Prozent zu berücksichtigen. Der Möblierungszuschlag würde dann 24 Euro pro Monat betragen.



Donnerstag, 20. September 2018

Haus- oder Wohnungsverkauf

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, kommt es zu einem Vermieterwechsel und damit schnell Ängsten und Unsicherheiten bei den betroffenen Mietern. Die meisten Sorgen sind aber unnötig.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung wird neuer Eigentümer und damit Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach kann der neue Vermieter nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen, einer Aktualisierung oder einem Vertrag mit geringfügigen Änderungen zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den dort geregelten und vereinbarten Rechten und Pflichten ändert sich nichts.

Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die Miete, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er die Immobilie geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher dürfen Mieter an ihn nur zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu schriftlich auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern.
Der neue Eigentümer und Vermieter hat kein besonderes Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur insoweit erhöhen, als es auch der alte Vermieter gekonnt hätte. Das bedeutet, die Regelungen zur Vergleichsmiete, zu Kappungsgrenze und zur Jahressperrfirst gelten auch hier.

Sind monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, müssen die an den neuen Vermieter gezahlt werden. Der ist auch verantwortlich für die Jahresabrechnung. Lediglich die Betriebskostenabrechnungen, die Zeiträume erfassen, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren, muss der alte Vermieter abrechnen.
Auch bei der Mietkaution bleibt alles beim Alten. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Vermieter auch noch an den alten Vermieter halten, dem er ursprünglich die Kaution gezahlt hat.

Der neue Vermieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann – wie bisher der alte Eigentümer auch – bei Pflichtverletzungen des Mieters oder zum Beispiel bei Eigenbedarf unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Wird das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, tritt der Erwerber ebenfalls in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen – egal, wie lange das Mietverhältnis bestand.



Donnerstag, 20. September 2018

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, das heißt zu Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Mietwohnung verpflichtet. Die gesetzliche Regelung ist aber nicht zwingend. Deshalb enthalten fast alle Mietverträge Bestimmungen, die den Mieter zu Renovierungsarbeiten während der Mietzeit oder beim Auszug verpflichten. Viele dieser Vertragsklauseln sind unwirksam. Folge ist, dass Mieter nicht Streichen und Tapezieren oder Renovierungskosten zahlen müssen. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden:

  • Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss später nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Anders allenfalls, wenn der Vermieter Mietern einen angemessenen Ausgleich zahlt, mit dem die Anfangsrenovierung bezahlt werden könnte. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert ist der Gesamteindruck der Wohnung maßgeblich. Bei einer renovierten Wohnung dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein.
  • Mieter, die vor Ablauf der im Mietvertrag typischerweise vereinbarten Renovierungsfristen ausziehen, müssen keine anteiligen Renovierungskosten übernehmen. Wer in Unkenntnis gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Der Anspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.
  • Endrenovierungsklauseln, nach denen Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen müssen, sind immer unwirksam.
  • Starre Renovierungsfristen, die den Mieter verpflichten, immer nach drei Jahren das Bad und die Küche zu renovieren, nach fünf Jahren die Haupträume und nach sieben Jahren die Nebenräume der Wohnung, sind unwirksam. Zulässig sind aber „weiche“ Fristen, die Ausnahmen zulassen, also Fristverlängerungen.
  • Farbwahlklauseln, nach denen der Mieter auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nur in neutralen, deckenden hellen Farben und Tapeten ausführen darf, sind unwirksam.   
    Wir weisen aber darauf hin, dass Mieter die Wohnung nicht mit grellen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgeben dürfen. Dann muss die Wohnung farblich neutral sein, sonst droht Schadensersatz.


Donnerstag, 30. August 2018

Nachmieter

Grundsätzlich müssen Mieter den Mietvertrag einhalten. Das bedeutet, bei unbefristeten Mietverträgen müssen sie in aller Regel bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Miete zahlen. Bei Zeitmietverträgen oder Mietverträgen mit einem Kündigungsverzicht, zum Beispiel über zwei Jahre, können sie das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden, auch dann nicht, wenn sie dem Vermieter einen oder drei Nachmieter stellen.

Anders nur wenn das Recht zur Nachmieterstellung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat und dieses Interesse schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der Vertragserfüllung - zum Beispiel dann, wenn der Mieter berufsbedingt an einen anderen Wohnort zieht oder er in eine Alters- oder Pflegeheim wechselt oder wenn er aus familiären Gründen und sich ankündigendem Nachwuchs eine größere Wohnung benötigt.

In diesen Fällen oder auch dann, wenn der Vermieter sich bereit erklärt, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, falls dieser einen geeigneten Nachmieter stellt, ist die Nachmietersuche allein und ausschließlich Sache des Mieters. Der Vermieter muss nicht mitwirken, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 247/14). Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters zu machen. Dazu kann auch gehören, dass der Mieter Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskünfte oder Selbstauskünfte des potenziellen Nachfolgers beibringt. Der Vermieter selbst ist dagegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Er muss auch keine Besichtigungstermine anberaumen oder an ihnen teilnehmen. Der Mieter kann selbst Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen, hierbei ist er nicht auf den Vermieter angewiesen.