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Telefonanschluss

Der Vermieter ist für einen funktionierenden Telefonanschluss verantwortlich. Bei einem Defekt des Anschlusskabels ist er zur Reparatur verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 17/18).

die Mieterwohnung war mit einer Telefonanschlussdose ausgestattet. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung des Mieters. Nach einem Defekt der Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Telefondose in der Wohnung weigerte sich der Vermieter, die Telefonleitung zu erneuern bzw. reparieren zu lassen.

Nachdem das Landgericht Oldenburg eine Reparaturpflicht des Vermieters verneinte und erklärte, er müsse lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters dulden, stellte der Bundesgerichtshof klar: Telefonanschluss bzw. Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Anschlussdose in der Wohnung seien Sache des Vermieters. Ein funktionierender Telefonanschluss sei wohl schon Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen. Wenn es aber in der Wohnung eine Telefonanschlussdose gebe, dann sei der funktionierende Telefonanschluss auf jeden Fall der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter schulde.

Fazit Beim Abschluss des Mietvertrages müssen Telefonanschluss und Telefonleitung in Ordnung sein und während des Mieterverhältnisses in Ordnung bleiben. Treten Schäden oder Defekte auf, muss sie der Vermieter auf seine Kosten beseitigen.

Mietvertragsklauseln - AGB‘s oder Individualvereinbarung

Bei der Frage, ob eine Vertragsklausel wirksam ist oder nicht, kommt es vielfach darauf an, ob es sich bei der strittigen Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung handelt. Klauseln in Formularmietverträgen sind in aller Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hierbei handelt es sich um vorformulierte Vertragsklauseln, gedacht für eine Vielzahl von Fällen, die der Mieter nur noch unterschreiben muss. Zum Schutz der Verbraucher gibt es für diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen eindeutige Vorgaben im Gesetz, wann sie wirksam sind, weil sie zum Beispiel den Mieter übermäßig benachteiligen oder völlig überraschend für ihn kommen.

Anders bei Individualvereinbarungen, für sie gelten die strengen gesetzlichen Anforderungen nicht, sie sind in der Regel wirksam. Die Abgrenzung, ob Allgemeine Geschäftsbedingung oder Individualvereinbarung, ist schwierig - vor allem, wenn Klauseln in Formularmietverträgen noch abgeändert werden.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH XI ZR 291/16) ist Voraussetzung für eine Individualvereinbarung, dass derjenige, der den Vertrag vorlegt, die betreffende Vertragsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereiterklärt. Beweisen muss das im Zweifel der Verwender selbst, bei Mietverträgen also der Vermieter. Die Eröffnung einer Wahlmöglichkeit zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen begründet danach grundsätzlich noch keine Individualvereinbarung. Vielmehr muss auch hier der Mieter die Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.          

Individualvereinbarung bedeutet, der Inhalt muss zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sein, darf nicht mehr oder weniger einseitig vom Vermieter vorgegeben werden.

Kündigungsausschluss

Mietverträge mit Kündigungsausschluss sind „Zwitter“ und mitunter eine echte Falle für Mieter. Diese Mietverträge sind einerseits unbefristete Mietverträge, andererseits können sie aber nicht jederzeit gekündigt werden, sondern erst nach einem bestimmten, im Vertrag festgelegten Zeitraum.

Der normale unbefristete Mietvertrag hat kein vorab bestimmtes Vertragsende. Er läuft bis er von einer der beiden Vertragspartner gekündigt wird. Mieter können den unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen, mit einer Frist von 3 Monaten.

Das Gegenstück zu diesem unbefristeten Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Hier wird bei Vertragsabschluss die Vertragslaufzeit vereinbart und ein konkreter Grund für die zeitliche Befristung genannt. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kann weder der Vermieter noch der Mieter kündigen.

Anders wiederum bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einem gegenseitigen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Hier kann vereinbart werden, dass das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter für 6 Monate, 2 Jahre bzw. sogar 4 Jahre ausgeschlossen wird. Folge ist, dass Mieter auch bei diesem unbefristeten Mietvertrag für die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht kündigen können. Sie sind an den Mietvertrag, d.h. an die Wohnung gebunden. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist von 4 Jahren wird ab Vertragsschluss, nicht ab Einzug gerechnet. Die Kündigung muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Ende des 4. Jahres möglich sein. Vertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter frühestens nach 4 Jahren kündigen kann, sind deshalb unwirksam.

Einbauküche

Eine vom Mieter angeschaffte und bezahlte Einbauküche darf bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 52/18). Dies gilt auch dann, wenn die bei Anmietung der Wohnung vorhandene alte Einbauküche später mit Zustimmung des Vermieters von den Mietern durch eine neue Einbauküche ersetzt wurde und der Vermieter die alte Einbauküche verkauft hat. Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht argumentieren, die Wohnung sei mit einer modernen Küche ausgestattet, dies wirke sich wohnwertsteigernd aus.

Grund ist, dass die Küche nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird und dass sich auch die gesetzlichen Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflichten des Vermieters nicht auf die Einbauküche des Mieters erstrecken. Anders wäre die Rechtslage allenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte. Hat der Mieter die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Erlaubnis durch eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ersetzt, gilt die Wohnung nicht mehr als „mit einer Einbauküche ausgestattet“. Damit kann die Einbauküche nicht zur Ermittlung des objektiven Wohnwertes zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.