Aktuelles


Mittwoch, 18. April 2018

Betriebskosten

Betriebs- oder Nebenkosten, das heißt die so genannte zweite Mieter, müssen Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/15) hat die Anforderungen für eine derartige Vertragsregelung deutlich abgesenkt. Zur Abwälzung aller Betriebskosten auf die Mieter des Hauses reicht eine formularmäßige Mietvertragsvereinbarung aus, wonach die Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Schon bisher war eine konkrete Auflistung der Betriebskosten nicht erforderlich, auch nicht die ausdrückliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. In einer wirksamen Umlagevereinbarung mussten die einzelnen Betriebskostenarten nicht aufgezählt werden. Es reichte aus, wenn im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung verwiesen wurde, erst recht, wenn der Betriebskostenkatalog selbst dem Mietvertrag als Anhang beigefügt wird.

Jetzt soll es aber schon ausreichend sein, wenn im Mietvertrag nur davon die Rede ist, dass Mieter die Betriebskosten (§ 556 BGB) zu tragen haben. Eine derartige Klausel sei verständlich und eindeutig. Der Bundesgerichtshof argumentiert, es sei seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten bedarf deshalb keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, er kann als bekannt vorausgesetzt werden, er ist für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich. Nach unserer Ansicht ist das weltfremd. Selbst Juristen dürften anhand der gesetzlichen Regelung Schwierigkeiten haben, zu erkennen, welche Kosten letztlich als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.



Mittwoch, 18. April 2018

Fehlerhafte Möblierung

Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.

Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aber auch falschen Heizen und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der eine Zirkulation der Luft verhindere. Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage, man stelle gar keinen Schrank an die Wand.

 



Donnerstag, 22. März 2018

Rauchwarnmelder

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln (10 S 88/15) müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierung dulden, zumal dann, wenn Rauchwarnmelder über die jeweilige Landesbauordnung vorgeschrieben sind. Die Auswahl des Gerätetyps inklusive des möglichen Einsatzes von Funktechnik obliegt dabei dem Vermieter. Das Bundesverfassungsgericht (1 BvR2921/15) nahm eine Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil des Kölner Landgerichts gar nicht erst an: „Keine Aussicht auf Erfolg.“           
Der Mieter hatte gegen den Einsatz der mit Funktechnik ausgestatteten Rauchwarnmelder protestiert und den Kauf und Einbau einfacher Rauchwarnmelder angeboten. Er argumentierte, die vom Vermieter ausgewählten Rauchwarnmelder dienten nicht nur dem Brandschutz, sondern seien geeignet, über Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie Bewegungsprofile von Personen zu erstellen, die sich in der Wohnung aufhielten. Sogar die Aufzeichnung von in der Wohnung geführten Gesprächen sei technisch möglich.
Die bloße Möglichkeit einer Manipulation des Gerätes reichte dem Bundesverfassungsgericht aber nicht aus. Das Gericht machte eindeutig klar, dass nach der gesetzlichen Regelung die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen beim Vermieter liegt. Der kann beispielsweise argumentieren, dass durch eine einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.

In diesem Sinne entschied auch schon der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Danach müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden und bezahlen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.



Donnerstag, 22. März 2018

Wohnungsgenossenschaften

Rechte und Pflichten von Mietern einer Wohnungsgenossenschaft richten sich nicht nur nach dem Mietvertrag, sondern auch nach dem Genossenschaftsrecht, nach dem Statut oder der Satzung der Genossenschaft. Und hier ist vor allem der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz wichtig. Der verbietet beispielsweise, eine Mieterhöhung nur gegen die Mietpartei auszusprechen, die in der Vergangenheit wiederholt gerichtlich und außergerichtlich ihre Rechte geltend gemacht hat.

Hier verlangte die Wohnungsgenossenschaft von allen Mietern den gleichen Quadratmeterpreis. Dann erhöhte sie einem Mieter die Miete. Die unterschiedliche Behandlung der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Haus erklärte die Genossenschaft damit, der eine Mieter produziere durch die ständige Geltendmachung seiner Rechte einen exorbitanten Verwaltungsaufwand.

Das Amtsgericht Köln (205 C 592/12) lehnte die Mieterhöhung ab. Das Gericht betonte, in einem genossenschaftlich geprägten Verhältnis gelte eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Gleichbehandlung der Genossenschaftsmieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Begründung, der erhöhte Verwaltungsaufwand für diesen Mieter müsse ausgeglichen werden, sei unzulässig. Es sei das allgemeine Risiko eines gewerblichen Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden. Die Mieterhöhung dürfe keine Sanktion gegenüber einem Mieter und Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht.

 



Mittwoch, 28. Februar 2018

Dachrinnenreinigung

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten" sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind (BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Voraussetzung ist, dass die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, z.B. weil das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Als „sonstige Betriebskosten" können die Kosten der Dachrinnenreinigung nur auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Das heißt, im Mietvertrag muss der Begriff „Dachrinnenreinigung" bei den umlegbaren Betriebskostenarten auftauchen.